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丁祖昱评楼市:洛阳不缺需求 缺“好产品”

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洛阳在线核心提示:2013年起到2017年洛阳的房地产商品住宅成交规模稳定在300万平方米以上,但由于2016年土地出让断崖式下跌,2018年入市项目少,致使当年成交规模降至约为242万平方米……

洛阳经济实力在河南省内仅次郑州,相应地楼市购买力也是最强,又是典型的内生需求支撑、发展自成一体的市场。

2013年起到2017年洛阳的房地产商品住宅成交规模稳定在300万平方米以上,但由于2016年土地出让断崖式下跌,2018年入市项目少,致使当年成交规模降至约为242万平方米。

在土地供应锐减同时,2017年洛阳中原城市群副中心城市地位确立,洛阳楼市开始受到多方面的关注,一改之前“温吞水”状态,土地市场短时间再现“洛阳纸贵”之盛况,持续到今年上半年,土地楼面成交价较2015年上涨了149%,商品住宅成交均价上涨了83%,今年5月底更拍出1000万元/亩楼板价的新“地王”,在周边三四线城市着实引起轰动。

在2018年下半年以来诸多三四线城市市场行情下行,但洛阳楼市依旧热度不减,就市场调研来看,各区域开盘去化率基本都在90%及以上。截至2019年6月底,洛阳商品住宅成交量达147万平方米,随着下半年多项目的集中入市,全市有望回到300万平方米以上的规模水平。

就当前洛阳房地产市场总体而言,存在大量持币待购的改善需求,只是暂时缺乏“好产品”。

01、集中推盘下市场热度不减

数据层面来看,当前洛阳市场供应节奏呈现逐月上升的态势,成交量则相对平缓,房价整体维稳。而从5月的实际调研的情况来看,整体市场热度不减,各区域开盘去化率基本都在90%及以上,项目日均到访量基本都维持在40-50组,周末甚至更多,主要源于在售项目相对较少,市场货量有限;而在6月多个新盘集中入市后,洛阳6月的供应面积及成交面积急剧攀升,市场热度持续。

纵观洛阳近一年来的楼市变化,受郑州2018年下半年调控政策的影响,洛阳2018年下半年的成交量没能持续上半年的热度,7-10月的成交量有所下降,“金九银十”也没能促成较大的成交量,但由于由于洛阳的环境宜居,产业丰富,经济相对发达,其发展自成一体,且客户多来自本地自住需求的客户,房地产市场发展相对良性,各个区域的楼盘价格稳中有升。

另一方面,由于洛阳在2016年2季度到2018年2季度的土地成交量相对较少,导致2019年洛阳前5月的整体市场供应量较少,价格方面其中老城区,西工区,涧西区均价基本在9000-10000元/平米不等,建业尊府开盘售价9500元/平方米,开盘去化率达90%;而洛河以南的洛龙新区因市政规划等配套利好,在2017年洛阳市场房价在7000-8000元/平方米左右,2018年有少许上涨,到2019年突破万元大关,房价已飙升至12000-13000元/平米,中梁壹号院主打刚改型项目,小高层12000元/平方米,洋房已到15000元/平方米,2018年12月底首开,去化70%,2019年春节后已完成100%去化。

2019年5月1日所有房管局集中到郑州开会限价,洛阳受此影响,未来洛阳原则上新推楼盘均价不能超过之前备案价,若为首开不得高于区域最高价,但有操作空间。受此影响,洛阳的成交量以及成交均价有些许回落, 而随着2018年3季度成交项目的推出,2019年6月洛阳供应量上涨,且由于洛阳经济相对发达,且常住人口近700万,还是有一波刚需和改善需求有待释放,6月的成交量在供应的加大情况下也稳步上涨,而随着5月碧桂园地王7000元/平米楼面价项目的拍出,未来洛阳的房价仍有上涨预期。

02、洛龙区引领城市高价

从2019年5月各区域的供求量价情况来看,瀍河区、洛龙区、高新技术开发区成交量偏大,均超过5万平方米,为销售提供了强有力的支撑。洛龙区的房价最高,逼近1.1万元/平方米,主要是因为洛阳政府办公区域的搬迁,经过几年的市场培育,洛龙区市政规划等配套逐渐完善,相较于老城区、西工区等传统区域配套较好,生活品质较高,使得洛龙区房价近两年跃居洛阳榜首。

此外,老城区、西工区、涧西区坐落洛河以北,是洛阳旧城市中心,这三个区域的房价也身居高位,房价达9000元/平方米以上,而随着三大老城区以及洛龙区土地供应的消耗,洛阳未来向伊滨区等东南方向发展,位于北部的吉利区则可以说已跨出洛阳的城市未来扩张区域,所以其价格仅为其他区域水平的一半,而作为未来城市发展方向的伊滨区,土地相对较多,其目前项目供应量较大,5月成交均价在7500元/平方米,未来随着城市发展的移动,成交均价仍有上涨的空间。

03、购房地缘性强,消费降级显现

客群置业倾向来看,地缘性特征表现显著,老城区客户基本在老城区和西工区,涧西区置业,新城区客户主体仍为新城区继续购房,也承接部分与新城有交集的西工区,涧西区客户(跨区域上班,父母养老等),郊县客户占比为10%-20%。此外,仍存在部分低购买力新区客户外溢至老城区的现象。

近年来随着房价的日益攀升,同样存在居住降级的趋势,90平米三房,140平米四房的现象比比皆是,房企为了迎合不同客群的需求,各项目面积跨度基本在80-140平米不等。

04、可供土地少,城市往东南向生长

2015年后土地成交量断崖式下跌,2016年到2018年土地供应量在一个比较均衡的水平上,约240万平方米建筑面积。2019年上半年土地成交建面302万平方米,超过2018年全年成交量,成交均价持续上行,可以预见未来潜在供应将会上升。不过整体来看,政府在西工区、老城区、涧西区等老城区未来基本无地可供,洛龙新区土地也较为稀缺,洛阳整体向伊滨区方向发展,近2年来洛龙新区也仅供应2-3宗地块,2019年至5月份拍了2宗地,分别由金科和碧桂园获得,其中碧桂园5月22日以成交总价14.01亿,成交楼面价7005元/平方米,溢价率133.5%拍下洛龙区香山路与定鼎门街交汇处东南角地块,该地块有15家房企参加竞拍,开发商竞争异常激烈,是洛阳新地王。

土地市场整体来看,外来房企碧桂园,恒大,金科,中梁纷纷进驻,本土开发商因拍地保证金门槛过高而被拒之门外。目前城中心剩余地块极少,城中心政府有计划进行旧改,但推进较慢。

05、发展自成一体,需求支撑力强

洛阳,是国务院首批公布的历史文化名城和著名古都,是河南省省域副中心城市,也是中部地区重要的工业城市。2018年全年全部工业增加值1772.9亿元,工业对经济增长的贡献率达70%左右。相比之下,洛阳市丰富的旅游资源也只能成其“副业”。

人口层面来看,仍属于人口流出型城市,但对比郑州的其他三四线城市,人口的流动性相对较小,主要由于洛阳的环境宜居,产业丰富,经济相对发达,郑州对洛阳的虹吸效应并不显著,少量高端客群会因教育和医疗资源去郑州置业,洛阳的发展自成一体。收入层面,城镇居民人均可支配收入仅次于郑州,排行河南三四线城市之首,由于有多种丰富的产业支撑,经济较为发达,其房价收入比6.46,低于开封、濮阳、南阳、信阳以及驻马店这5个河南其他三四线城市,购房压力相对较小。城市基本面良好,经济发展属河南三四线城市领先水平,基建配套完备度将进一步提升。

备注:1、人口数据为2017年,城市基本面、收入数据为2018年;2、假设人均住房面积按30平米,房价收入比=统计局公布的商品住宅成交均价*30/城镇居民人均可支配收入。

综上,我们认为,洛阳短期来看,仍有一波刚需和改善需求有待释放,成交规模将保持稳中有升。中长期发展前景可期,一方面城市经济发展较好,省域副中心城市地位稳固,未来经济发展、城市基础配套建设仍有一定的增长空间;另一方面,由于洛阳市环境宜居,经济发达,对周边市县的有持续的吸附能力,同时其相对 “亲民”的房价也使得购房需求能持续稳步释放。

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文章来源:丁祖昱评楼

关键词:丁祖昱 评楼 洛阳 产品 需求

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